中國城市化、房價(jià)和城市基層治理（二）

昵稱21405352 2025-12-03

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上一篇文章，我們講了快速城市化帶來的兩個(gè)大問題

1、高層住宅小區(qū)維護(hù)成本是天價(jià)，錢從哪里來？

2、城市基層治理居然一直處于真空狀態(tài)

中國城市化、房價(jià)和城市基層治理（一）

如果你是領(lǐng)路單元，某一天你突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)超級大坑，你會(huì)怎么辦？

總結(jié)下，六個(gè)字

甩包袱，抓權(quán)力

細(xì)心的你或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，上篇中提到的兩大問題，雖然都是城市化帶來的，但一個(gè)是責(zé)任問題，一個(gè)是權(quán)力問題。

作為優(yōu)秀的領(lǐng)路單元，自然擁有敏感的嗅覺和高效的執(zhí)行力，必須如風(fēng)一般快跑，一邊跑一邊把包袱甩掉。

所以我們看到如下動(dòng)作

三供一業(yè)改革指的是央國企小區(qū)的物業(yè)維護(hù)徹底市場化，之前我們說過15-20年對小區(qū)是個(gè)分水嶺，目前大批量進(jìn)入老舊小區(qū)行列的，正是2005年之前建的住宅小區(qū)，也就是央國企的小區(qū)。

之前這樣的小區(qū)水、電、物業(yè)費(fèi)都由央國企直接負(fù)責(zé)，職工是不用管的。這已經(jīng)是個(gè)沉重的財(cái)政包袱，必須盡快甩掉。

于是我們看到了國企改革三年行動(dòng)結(jié)束的時(shí)候，三供一業(yè)改革順利完成，甩掉了這個(gè)維護(hù)的包袱。

除此之外，還要明晰責(zé)任。

不能說當(dāng)年地方政府為了炒地皮，把房子高價(jià)賣給老百姓，那房子的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用就必須得由政府負(fù)責(zé)，自己的房子自然是自己負(fù)責(zé)。

大家知道“城市更新”是未來5-10年里房地產(chǎn)行業(yè)的核心關(guān)鍵詞，就是針對日益暴露的建筑老舊問題設(shè)置的。

今年五月份，我們出臺了相關(guān)辦法

我可以直接了當(dāng)?shù)馗嬖V大家，未來我國對于城市面貌維護(hù)的資金投入，一定是持續(xù)增加的。

但是，但是，但是

那是針對公共區(qū)域，比如道路，公共管道，最多涉及到臨街小區(qū)的外墻粉刷。

城市是需要維護(hù)保養(yǎng)的，包袱豈止是小區(qū)里的居民樓？

至于高層建筑老舊了怎么辦？意見說得很清楚。

四個(gè)字：自主更新

什么？你說能不能像十年前一樣，棚戶區(qū)改造，拆了蓋新房，然后再遷過去？

我可以明確告訴大家：門都沒有。

原因很簡單：錢從哪里來？

之前之所以有棚戶區(qū)改造，是因?yàn)榘哑椒坎鹆私欠?，掏錢補(bǔ)償1000家，賣6000套房子給老百姓，然后地方政府和開發(fā)商把利潤一分，這套游戲能玩得通。

現(xiàn)在你找誰去拆6000套房子，然后再建個(gè)新的？還不增加容積率。

門都沒有。

自主更新，有錢，有組織能力的小區(qū)可以原拆原建，投入大概新房一半的價(jià)格，把老樓拆了建新樓。整體算一算，還是值得的（這里面其實(shí)核心是小區(qū)位置）。

沒錢，沒組織能力的小區(qū)祈禱有個(gè)負(fù)責(zé)任的物業(yè)，把小區(qū)基本形態(tài)維護(hù)好。

什么？連物業(yè)費(fèi)也交不齊怎么辦？

社區(qū)居委會(huì)：連片管理，兜底服務(wù)

就是社區(qū)把幾個(gè)臨近的小區(qū)連片管理，引入物業(yè)公司，做最基礎(chǔ)的清潔和保安工作。

這里要多補(bǔ)充一句，未來中國的城市治理，城市環(huán)衛(wèi)工作和小區(qū)物業(yè)工作會(huì)逐步打通。因?yàn)樵诰唧w實(shí)踐中，居委會(huì)就是安排城市環(huán)衛(wèi)的公司到這個(gè)小區(qū)定點(diǎn)收垃圾，然后支付服務(wù)費(fèi)。

一般來說，純物業(yè)公司不愿意接老舊小區(qū)的盤，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收不上來，沒人會(huì)做賠本買賣，居委會(huì)還要求著物業(yè)公司不撤場，否則工作量全都讓街道接手了。

通過明確責(zé)任邊界，領(lǐng)路單元已經(jīng)構(gòu)建起了基本責(zé)任邊界，公共設(shè)施部分，政府會(huì)管。小區(qū)自己破了舊了出問題了，鼓勵(lì)自主更新，允許原拆原建，至于錢，那自然是業(yè)主自己想辦法。

當(dāng)然了財(cái)政充裕的地區(qū)，社區(qū)會(huì)申請資金，不定期買一些洗菜盆，水龍頭之類的，讓需要的家庭登記，社區(qū)統(tǒng)一更新。

但是這種動(dòng)作更多地是充實(shí)基層治理中的權(quán)力真空地帶，而非承擔(dān)起物業(yè)維護(hù)包袱，我們要分清。

包袱甩干凈了，接下來我們講：抓權(quán)力

既然基層治理一直是真空狀態(tài)，那么這二三十年里，真正扛起基層治理責(zé)任的是誰呢？

答案是：物業(yè)公司。

在美國，一個(gè)社區(qū)繳納房產(chǎn)稅后，需要到市政大廳申請警察，市政保潔等公共服務(wù)資源。

富裕的社區(qū)能申請四個(gè)警察，天天保潔車輛去清掃垃圾。配槍的警察沒事就在社區(qū)里轉(zhuǎn)悠，看到黑人就上前盤問，久而久之，幫派混混就不會(huì)去富裕街區(qū)找茬。

即使是一街之隔，交不起房產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅很低的社區(qū)，根本申請不到警察。市政大廳最多就是派人遠(yuǎn)程接一下報(bào)警電話，連去現(xiàn)場都不會(huì)去。街道也是垃圾遍地，幫派癮君子聚集。

那么這個(gè)保安和保潔的工作，在中國被誰承擔(dān)了呢？

自然是物業(yè)公司。

不光是保安，保潔，包括住建，城管，消防，公安在內(nèi)的N個(gè)部門，都是拿物業(yè)公司當(dāng)勞力使。

什么？你問我居委會(huì)干啥去了？文件精神和管理要求不是應(yīng)該通過居委會(huì)直達(dá)居民嗎？

很遺憾，居委會(huì)無論是從資源，人手，服務(wù)意識，還是職責(zé)上，都不足以承接政府條條框框的基層職能，也就是我說的“真空”狀態(tài)。

作為物業(yè)公司，本來就是類似家政的角色，現(xiàn)在很大精力要應(yīng)付上面的各種文件、檢查，也要應(yīng)對基層治理投訴（比如鄰居占道了等等），還要替代業(yè)委會(huì)的職責(zé)去催費(fèi)。

但實(shí)際上他的工作就是維持環(huán)境干凈衛(wèi)生，維護(hù)保養(yǎng)房子，讓不動(dòng)產(chǎn)保值的。

就算承擔(dān)了很多自己理論上不該承擔(dān)的活，但在三十年城市化大發(fā)展時(shí)期，也就是物業(yè)公司在市場化中茁壯成長起來了。

疫情期間，當(dāng)基層治理遇到現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)的時(shí)候，也就是物業(yè)公司能夠響應(yīng)街道區(qū)辦的命令，深入?yún)⑴c到各種消殺、封控的具體工作中，承擔(dān)起工作量。

干活的牛馬有了，但是這個(gè)牛馬到底是誰的牛馬呢？

理論上，物業(yè)這個(gè)角色，就是服務(wù)業(yè)委會(huì)的。

這是《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定的，就是服務(wù)業(yè)主/業(yè)委會(huì)的。

業(yè)委會(huì)是個(gè)洋概念，中國老百姓既沒有自治的經(jīng)驗(yàn)，也沒自治的意識。所以基于城市小區(qū)的業(yè)委會(huì)工作普遍也是一團(tuán)糟（不排除有個(gè)別出強(qiáng)人的小區(qū)，能把業(yè)委會(huì)工作干好）

基層的情況就是，小區(qū)面臨高額維護(hù)費(fèi)用。

中國業(yè)委會(huì)既沒有西方業(yè)委會(huì)的權(quán)力，誰不交物業(yè)費(fèi)就把他家房子拍賣了，

（前端時(shí)間美國有個(gè)視頻，一個(gè)華人婦女不交物業(yè)費(fèi)，還罵上門的警察，然后警察直接把這個(gè)婦女給射殺了）也沒有自主運(yùn)作的能力，更缺乏監(jiān)督，所以各種套取維修基金跑路的新聞屢見不鮮。（如果一個(gè)小區(qū)維修基金被套走了，基本這個(gè)小區(qū)就被判了死刑）

那么這種情況下，名義上服務(wù)業(yè)委會(huì)的物業(yè)公司，面臨著沒有成熟業(yè)委會(huì)可以服務(wù)的情況，就得自己去干業(yè)委會(huì)的活：收物業(yè)費(fèi)。

實(shí)際上還得服從地方政府的管理工作，然后才是做好自己的本職工作。

這種扭曲的關(guān)系下，只能勉強(qiáng)維持城市基層治理不出亂子，要說讓老百姓滿意，那簡直就是天方夜譚。

那么急于填補(bǔ)城市基層治理真空的領(lǐng)路單元，必然要重構(gòu)以下關(guān)系

大家可以搜下關(guān)鍵詞，我這里就不羅列了。

具體做法是，

1、加強(qiáng)社區(qū)的黨建工作

大家可以看看自己所在小區(qū)黨支部是否成立了，看看物業(yè)公司是否也有黨支部，這些都是最近幾年開始做的事。

2、讓物業(yè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入居委會(huì)擔(dān)任職務(wù)（通常是個(gè)虛職），居委會(huì)和物業(yè)公司交叉任職。

朋友們，這就非常非常有意思了。

抓權(quán)利，第一是理順關(guān)系，第二就是抓人，然后就是抓錢。

抓住物業(yè)公司，既抓住了人，也抓住了錢。

可物業(yè)公司憑啥要干這么多額外的活呢？物業(yè)公司的人力成本不是成本嗎？那必然需要公權(quán)力幫物業(yè)公司解決物業(yè)公司的難題。

也就是物業(yè)費(fèi)收繳難題

我們快速通一下邏輯：

抓權(quán)力就是抓為人民服務(wù)的權(quán)力。

這個(gè)力量本來屬于業(yè)委會(huì)

但中國老百姓沒有自治經(jīng)驗(yàn)，也沒自治意識

所以由理應(yīng)服務(wù)業(yè)委會(huì)的物業(yè)公司代為行使

物業(yè)公司本來也不想行使，但三十年的快速城市化造成的基層治理真空已經(jīng)被他填住了，想賺錢就不得不坐這個(gè)位置

現(xiàn)在領(lǐng)路單元要把這個(gè)力量拿過來

因?yàn)椤盀槿嗣穹?wù)”本來就是自己的權(quán)力...

要拿到為人民服務(wù)的權(quán)力，又不可能自己掏錢再去建隊(duì)伍去做服務(wù)，否則包袱不就白甩了，那得多少錢啊。

物業(yè)公司是市場化運(yùn)作的，沒錢他就支棱不起來。

他不但不支棱，他還想往后稍，他甚至膽敢退盤，把小區(qū)甩給居委會(huì)去兜底

說一千道一萬，物業(yè)公司訴苦：都是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收不上來，平均物業(yè)費(fèi)收繳率才70%，老舊小區(qū)也就是30%，根本干不動(dòng)。

干不動(dòng)也得干啊，你不去干，難道真讓居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)上門打掃衛(wèi)生嗎？

于是，收繳物業(yè)費(fèi)的責(zé)任事實(shí)上落在了地方政府/居委會(huì)頭上。

故事講到這里，我們終于把故事的前期背景說完了。

在第三篇，我將會(huì)講述，在這種背景和博弈下，隨著城市基層治理的真空被填補(bǔ)，中國城市化和房價(jià)會(huì)如何發(fā)展。

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