買了房的業(yè)主們，你家的前期物業(yè)合同真的合法有效嗎？要是開發(fā)商在簽合同前少走了關(guān)鍵一步，這合同可能直接“不算數(shù)”！2025年最新物業(yè)政策下，這事關(guān)系到你能不能換物業(yè)、能不能少交冤枉物業(yè)費，今天咱們把這事講透。

一、“少走的那步”是啥？——法定招投標(biāo)（或批準(zhǔn)）程序

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅項目的前期物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司；只有三種特殊情況可以“不招標(biāo)但得批準(zhǔn)”：

- 只有一個業(yè)主的項目（比如單一企業(yè)建的家屬院）；

- 多層住宅且總建筑面積低于3萬平方米；

- 臨時應(yīng)急物業(yè)（比如爛尾樓后續(xù)管理），但得住建部門批準(zhǔn)。

要是開發(fā)商沒走招投標(biāo)，也不符合“豁免情形”，直接和物業(yè)公司簽了前期物業(yè)合同，這合同法律上就是無效的。

二、合同無效了，業(yè)主能享啥好處？

別以為合同無效是小事，對業(yè)主來說是“維權(quán)良機”：

- 換物業(yè)的主動權(quán)：合同無效后，業(yè)主可以召開業(yè)主大會，重新選聘自己滿意的物業(yè)公司，不用再被開發(fā)商指定的物業(yè)“綁著”；

- 追討違規(guī)費用：如果物業(yè)因為無效合同多收了物業(yè)費、停車費，業(yè)主可以要求退還；

- 追究開發(fā)商責(zé)任：開發(fā)商違規(guī)操作導(dǎo)致合同無效，業(yè)主可以向住建部門投訴，要求對其處罰，甚至索賠損失。

舉個例子：成都某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在選聘前期物業(yè)時根本沒招投標(biāo)，直接和一家物業(yè)公司簽了合同。業(yè)主們聯(lián)合起來向住建部門投訴，最終認(rèn)定合同無效，不僅換了物業(yè)公司，還追回了半年的物業(yè)費差額。

三、業(yè)主怎么自查？維權(quán)步驟有哪些？

- 第一步：查招投標(biāo)備案

登錄當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)，輸入小區(qū)名稱，查“前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案信息”。要是查不到，大概率有問題。

- 第二步：看合同簽訂時間和招投標(biāo)時間

招投標(biāo)必須在合同簽訂之前完成，要是合同先簽、招投標(biāo)后補，也是違規(guī)的。

- 第三步：維權(quán)途徑

發(fā)現(xiàn)問題后，先聯(lián)合業(yè)主向住建部門投訴；要是投訴沒解決，可申請仲裁或向法院起訴，確認(rèn)合同無效。

前期物業(yè)合同的合法性，直接影響業(yè)主未來幾年的居住體驗和權(quán)益。2025年物業(yè)政策對開發(fā)商的約束更嚴(yán)，業(yè)主們別再“稀里糊涂”簽合同、交物業(yè)費，主動查查自家物業(yè)的“出身”，才能真正確保自己的權(quán)益不受損。

你家小區(qū)的前期物業(yè)是怎么選的？有沒有遇到過類似問題？歡迎在評論區(qū)聊聊

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