大家好，我是新媒體組的暢暢。

話說，最近不少人，留言問我們：商鋪投資到底值不值？

于是，我就趁周末，在公眾號里做了個「話題征集」，收到不少小伙伴們的真實投資案例。

同時，我也采訪了身邊一些，有商鋪投資經(jīng)驗的朋友。

總結(jié)了幾點經(jīng)驗，跟大家分享一下。

先說說我在采訪和調(diào)查后，得出的一個結(jié)論：商鋪投資，對我們這些普通人來說，難度還真挺大的。

具體難在哪兒呢？我看到3類比較典型的案例，給大家具體分析。

案例一：計劃趕不上變化

我的朋友Q，在幾年前，投資了在建購物中心的商鋪。

之所以動了心投資，是因為，當(dāng)時商鋪所在的區(qū)域，正在做新區(qū)規(guī)劃。

對外宣傳的藍圖，還是很有吸引力的——商場、酒店、購物中心一應(yīng)俱全。雖然在郊區(qū)，但邊上即將建起地鐵站，步行距離不超過500米……

于是，朋友花了120萬，投資了商場1樓的商鋪，中介承諾優(yōu)先包租，每月返6000元左右的租金。

然而，在她買下商鋪后沒多久，新區(qū)規(guī)劃就暫時擱置了，地鐵線延伸工程也延后了，不知何時重啟。

所以，投資至今，她的商鋪都還沒有租出去過，更談不上盈利了。

另一位朋友B也是同樣的情況，2年前，他投資了上海某開發(fā)區(qū)對面的一個臨街商鋪。

隔條大馬路，對面就是各大互聯(lián)網(wǎng)公司在上海的總部，所以不久，他的商鋪就被一家咖啡店租掉了。

頭一年，據(jù)說生意很不錯，對面的白領(lǐng)，經(jīng)常在上班或午休時間，來店里消費。

但好景不長，半年前，商鋪門口的大馬路，被封閉了。原因是政府將在這里修建隧道，工期至少3年。

封路后，咖啡店的生意就一落千丈，靠外賣根本無法支撐運營成本，所以老板就找B提前解約了。

如今，他的鋪子空窗了快4個月，還沒找到下家。

案例二：小生意人自用

另一類會考慮商鋪投資的，就是小生意主了。比如，我們的一位用戶G，投資店鋪就是為了自用。

原本，他也是租鋪面開店，5年時間里，租金從18萬漲到了25萬，算下來，營收的大頭都給了房東。

于是，今年他就狠狠心，自己買了個鋪面下來，好歹也是自負(fù)盈虧。

不過，作為生意人，他也給提了個醒。

大家在投資商鋪的時候，經(jīng)常會關(guān)注地段、交通、配套等因素，畢竟每一樣都會影響客流量。

但在他看來，經(jīng)營的產(chǎn)品是1，人流量是0，如果產(chǎn)品本身不行，一切終將歸零。

之所以會有這樣的見解，是因為他3年前的一次失敗經(jīng)歷：年租26萬的小鋪子，營業(yè)9個月，除去裝修費虧了19.8萬。

如今復(fù)盤起來，問題還是出在產(chǎn)品本身，不夠有吸引力。

雖然，很少人是出于自用考慮，才投資商鋪的，但把鋪子租給誰，這也是個大課題。

我有個朋友S，也買過一個商鋪，當(dāng)時覺得不論租者經(jīng)營什么，只要能按時交租就行。

于是，她第一次租給了一個油炸店，卻在食品衛(wèi)生檢查中被罰款。

后來，又租給了一對小情侶賣奶茶，誰知道，2個年輕人沒堅持多久，就關(guān)店跑路，還欠了她3個月租金沒給。

所以，對于商鋪的所有者來說，租客的人品，經(jīng)營的內(nèi)容，也是需要操心的事。

案例三：收益太慢

用戶分享中，有位Z先生，可以稱得上是思路清晰了。

他的投資起因，是2017年8月手上多了筆閑錢。當(dāng)時，他的妻子想買住宅，而他則動了買商鋪的念頭。

說起自己的決策，他分析得頭頭是道：

一來，如果商鋪周邊住宅價格上漲，那鋪面租金也一定會有相應(yīng)增幅。

二來，他看中的商鋪所在的開發(fā)區(qū)，發(fā)展已經(jīng)很成熟了，位置好、人流密集、配套完善，相信能通過出租，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

所以，夫妻倆商量過后，還是買了間70平米的商鋪，挑選的位置也不錯。

商鋪所在的商場，南面是住宅區(qū)，西面是該區(qū)域范圍內(nèi)最大的超市，北面是辦公區(qū)寫字樓，距離在建中的地鐵口10分鐘路程。

如今，Z先生從商鋪中，一年能收回6萬元租金，而且按每年5%的速度遞增。

怎么看，都是一筆穩(wěn)賺的投資了，但Z先生坦言，他并不滿意。

首先，現(xiàn)在的實體經(jīng)濟真是不好做了，從他入手到現(xiàn)在，每年都會面臨商戶關(guān)門的困擾，再找租戶又要浪費時間成本。

其次，如今商場里最賺錢的餐飲業(yè)，也受外賣影響逐漸縮水。

很多店主只要個三四十平米就夠用了，甚至為了節(jié)約租金，直接租到商場2樓，一心做外賣生意。

如此一來，他70平米的底層商鋪，顯得毫無優(yōu)勢。

如今他再想轉(zhuǎn)手換住宅，一方面交稅比例太高，另一方面，周邊住宅房價也漲得超過了他們的預(yù)算。

“如果當(dāng)初聽老婆買房，現(xiàn)在的收益，可遠(yuǎn)不止于此。”

看過以上案例，最后來個總結(jié)：

1）專業(yè)要求非常高

就像案例一中提到的那兩位，一開始規(guī)劃得花好月好。

但實際中，城市規(guī)劃的調(diào)整、政府基礎(chǔ)建設(shè)的需要，又最后影響到了商鋪投資的收益。光關(guān)注眼前的商鋪條件，并不足夠。

影響商鋪投資收益的因素多且雜，說一個點就能攔住大多數(shù)人：

商鋪要賺錢，依賴于賺錢的商家?？赡懔私獠煌碳业馁嶅X能力和模式嗎？

商鋪到底租給什么樣的商家，銷售產(chǎn)品的價值和形式，都會影響各位業(yè)主的現(xiàn)金流。

所以，很多人以為，商鋪投資有流量就夠了，其實是個錯誤的觀點。

2）線上經(jīng)濟的沖擊

這一趨勢，這兩年越發(fā)明顯，而且?guī)缀跏遣豢赡娴摹?/p>

想想自己現(xiàn)在的日常生活，吃飯靠外賣，購物有線上超市，偶爾約個會、開個葷才跑去線下餐廳消費。

從大的趨勢來說，傳統(tǒng)的線下經(jīng)濟模式，在發(fā)生巨變。

3）從投資角度：單筆投入多、收益回報慢、流動性相對差

在我了解的過程中，發(fā)現(xiàn)除非是通過轉(zhuǎn)賣，不然依靠收租的形式，商鋪回本的速度并不快，風(fēng)險也不比投資股票基金低。

還有，商鋪作為大項投資，一旦投資就會耗費你比較高比例的資金，不僅投資風(fēng)險集中，而且機會成本很高。

另外有一點很重要，投資商鋪的“后悔成本”很高——轉(zhuǎn)手不容易，而且越是難出租的商鋪，越難轉(zhuǎn)賣。

所以，同等情況下，如果要選擇長期投資，商鋪并非是最好的選擇。

當(dāng)然，總會有一些決策正確、眼光獨到的人，仍能通過商鋪大賺一筆。

但說實話，還真是少數(shù)。

所以，如果你對實體經(jīng)濟了解不多，資金量又不多的話，就真不建議選擇商鋪投資了。

不懂不投，哪里都是適用的。