物業(yè)交接時(shí)如何處理原物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)？

方寸中間 2016-10-26

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案例指引

001 基本案情

洛陽市華谷翠婷小區(qū)在業(yè)主大會(huì)成立之前，由開發(fā)商委托甲物業(yè)公司（以下簡稱甲公司）實(shí)施前期物業(yè)管理。

2006年12月23日，乙物業(yè)公司（以下簡稱乙公司）與華谷翠婷小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)（以下簡稱華谷業(yè)委會(huì)）簽訂《華谷翠婷物業(yè)服務(wù)委托合同》，合同有效期自2006年12月24日至2009年12月25日止

合同簽訂后，乙公司于2007年1月1日進(jìn)駐該小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。4月3日，甲公司、乙公司、華谷業(yè)委會(huì)、開發(fā)商經(jīng)協(xié)商就該小區(qū)物業(yè)移交達(dá)成一致意見。

四方做備忘錄如下：

1、甲公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)經(jīng)乙公司確認(rèn)，總額50662.65元，乙公司承擔(dān)8800元，甲公司應(yīng)移交費(fèi)用41862.65元。

2、甲公司于4月14日前移交給開發(fā)商21000元，4月20日前移交20862..65元。逾期每日加收0.5%的違約金。

3、費(fèi)用由甲公司轉(zhuǎn)交開發(fā)商后，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意轉(zhuǎn)給乙公司，業(yè)委會(huì)監(jiān)督使用。

5月20日，業(yè)委會(huì)以乙公司管理過程中存在嚴(yán)重的違約行為為由，兩次通知甲公司暫緩20862.65元預(yù)收物業(yè)費(fèi)的移交。

9月10日，乙公司因故撤離小區(qū)，引起本案糾紛。乙公司向法院提起訴訟，請求判決甲公司支付20862.65元，判決業(yè)委會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任。

002 裁判結(jié)果

20862.65元的所有權(quán)人為該小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的業(yè)主，而非甲公司、乙公司和業(yè)委會(huì)。駁回乙公司的訴訟請求。

003 案例分析

（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)歸業(yè)主所有。

（二）交接備忘錄約定的預(yù)收物業(yè)費(fèi)處理方式不合法。

（三）業(yè)主委員會(huì)無權(quán)代表業(yè)主決定預(yù)收費(fèi)有的去向。

004 實(shí)務(wù)指引

（一）明確財(cái)務(wù)移交內(nèi)容。

財(cái)務(wù)交接的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、代收代繳的水電費(fèi)、多收或欠收款項(xiàng)、公共收益等。涉及的資料包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及相關(guān)代收代繳費(fèi)用明細(xì)、物業(yè)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批材料等。

（二）依法結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用。

交接雙方應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)清結(jié)和資產(chǎn)盤點(diǎn)，依法結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用。這是從根本上解決預(yù)收費(fèi)用問題的方法，有利于較少糾紛，但相對成本較高。

（三）在形成選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主大會(huì)決議時(shí)，同時(shí)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)處理交接事宜的權(quán)限，避免本案中雖經(jīng)過多方協(xié)議，但業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)授權(quán)，致使協(xié)議無效情況的發(fā)生。

（四）相關(guān)費(fèi)用交接時(shí)，簽訂多方協(xié)議。

盡量避免僅有業(yè)主委員會(huì)與老物業(yè)服務(wù)企業(yè)或兩家物業(yè)公司作為協(xié)議簽訂主體。

005 法律鏈接

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主以與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下官網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他材料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述材料移交給業(yè)主委員會(huì)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第29條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)使用人約定由物業(yè)服務(wù)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位繳納。

《合同法》第五十一條：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

本文由菁英物業(yè)商學(xué)院摘自：

《物業(yè)管理經(jīng)典案例與實(shí)務(wù)操作指引》

微信：wuyeguanlishi

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