近日，市民劉先生在一家房屋中介機(jī)構(gòu)買了套二手房，“半年以后才能過戶，我就先交了10000元的定金，隨后準(zhǔn)備到公證處公證?！眲⑾壬f，但后來聽說房屋公證在交易中不管用，房子最后可能因?yàn)榉N種原因過不了戶，“難道做了公證，房子也不一定是自己的？”

      近日，市民劉先生在一家房屋中介機(jī)構(gòu)買了套二手房，“半年以后才能過戶，我就先交了10000元的定金，隨后準(zhǔn)備到公證處公證?！眲⑾壬f，但后來聽說房屋公證在交易中不管用，房子最后可能因?yàn)榉N種原因過不了戶，“難道做了公證，房子也不一定是自己的？”

      二手房過戶之前是否辦理公證就可以呢？公證后就能確保過戶嗎？就此，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

      【購房者疑慮】

      房子公證后就屬于自己了嗎？

      8月10日，劉先生到省城五一路的一家中介機(jī)構(gòu)，想買一套二手房。“我看好房子后，中介工作人員說這套房子還有半年房產(chǎn)證才滿5年，那時(shí)才能辦理房產(chǎn)過戶?！眲⑾壬f，他當(dāng)時(shí)有些擔(dān)心，怕買房中出現(xiàn)問題，“當(dāng)時(shí)中介工作人員說可以進(jìn)行房產(chǎn)公證，說公證完后房子就是我的了。我覺得既然是國家公證，應(yīng)該沒問題，就同意了。”

      劉先生交了10000元的定金和8000元中介費(fèi)，并與這家中介機(jī)構(gòu)簽了一份協(xié)議，上面寫了訂金10000元，并于8月24日一起去公證處做公證。

      回家后，劉先生發(fā)覺合同上沒有寫具體過戶時(shí)間，又對(duì)房屋公證心存疑慮，“我找了位律師朋友咨詢了一下，誰知道他說這種和中介辦理的房屋公證是委托公證，對(duì)房屋能否安全過戶沒有保障?！?/p>

      記者聯(lián)系到劉先生說的這家中介機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)二手房交易的一名工作人員說，他們那里的二手房有的可以直接過戶，有的因?yàn)榉慨a(chǎn)證還沒辦下來或沒到5年期限所以要過段時(shí)間才能過戶房產(chǎn)證，如果要買的是還不能過戶的房子，可以先辦房屋公證，等房產(chǎn)證到期后就能過戶。“是直接過戶還是先辦房屋公證由顧客選擇，都沒有問題?！?/p>

      隨后，記者又聯(lián)系了太原市幾家房屋中介，對(duì)方的說法大同小異，都說如果房屋不能立即過戶，做個(gè)房屋公證就行了。一家房屋中介銷售員說，“每個(gè)月，我們都會(huì)接待幾個(gè)來買二手房的，其中不少都是做的公證?！边@名銷售員說，選擇做公證主要可以少交稅，有的是因?yàn)榉慨a(chǎn)證暫時(shí)沒有辦下來，“如果買房者不放心，可以把房屋交易公證和委托公證都辦了，這樣更保險(xiǎn)?！?/p>

      【公證處】

      委托公證不對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行公證

      房屋公證是什么？9月4日上午，記者來到太原市城北公證處，張主任告訴記者，房屋公證有很多種，比如繼承、租賃、買賣等，“二手房屋交易公證即房屋買賣公證，是證明買賣雙方有買賣關(guān)系事實(shí)，合同體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意愿。”張主任說，經(jīng)由中介來辦理二手房公證其實(shí)是一個(gè)委托公證，是公證委托方授權(quán)給受委托方代辦某些手續(xù)，比如賣房者委托中介幫助他賣房，并就此簽訂了協(xié)議，公證處對(duì)這個(gè)協(xié)議進(jìn)行公證，“但這兩種公證都不是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行公證?！?/p>

      另外，張主任介紹，他們這里二手房公證由中介預(yù)約的比較多，也有不少房主與購房者直接來辦理房屋公證的。“我們?cè)谵k理二手房屋公證時(shí)，都會(huì)先對(duì)要交易的房屋進(jìn)行審查，并要求公證雙方都到現(xiàn)場?！?/p>

      【房地局】

      房屋公證不保險(xiǎn)建議直接過戶

      記者來到太原市房地局房屋交易大廳，楊曄副科長告訴記者，想通過辦理房屋交易公證或委托公證進(jìn)行二手房交易都不靠譜?！岸址拷灰讜r(shí)選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交5.675%的營業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題?！睏顣险f，一般希望做公證的多數(shù)是房屋中介、炒房者或房屋本身有問題的，如辦不下房產(chǎn)證的人，“他們?yōu)榱俗屬彿空甙残?，就進(jìn)行房屋公證，但事實(shí)上，這種做法并不保險(xiǎn)，對(duì)房屋交易也沒有保障?！?/p>

      楊曄說，“我國規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是登記注冊(cè)制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就仍沒有所有權(quán)。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補(bǔ)辦房產(chǎn)證?！睏顣辖ㄗh購房者買二手房時(shí)還是直接過戶比較保險(xiǎn)，“不要一味貪圖便宜，辦理房屋公證后，房屋產(chǎn)權(quán)仍處于不穩(wěn)定狀態(tài)，買房者承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

      【律師】

      房屋買賣公證可能存在六種風(fēng)險(xiǎn)

      二手房買賣中不直接過戶而選擇進(jìn)行公證，購房者可能會(huì)承擔(dān)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？山西華聞律師事務(wù)所段富成律師說，在房屋買賣公證中，可能存在六種風(fēng)險(xiǎn)，要盡量規(guī)避：

      第一種，為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會(huì)判房子屬于購房者。

      第二種，房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。

      第三種，房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。段律師說：“我曾經(jīng)見過這么一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)購房者直接和房東簽訂了合同，并做了房屋買賣公證，但公證時(shí)房東的妻子因有事未在場，結(jié)果首付款都付了，房東卻說房子不賣了，因?yàn)樗拮硬煌?。?/p>

      第四種，賣房者對(duì)房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對(duì)房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

      第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對(duì)這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。

      第六種，產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。“當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時(shí)一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。”段律師說，一手賣房人再賣出后，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了二手購房者。

      如果購買中介介紹的房屋出現(xiàn)問題，中介沒有責(zé)任嗎？“除第一種情況是由于賣房者主觀意愿違反合同，其他幾種情況中，如果購房者的購房行為出現(xiàn)問題，中介也應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任?！倍温蓭熣f，中介在賣房者與購房者中進(jìn)行信息溝通的作用，為雙方有償提供真實(shí)、合法的信息，如果在此過程中，因?yàn)樾畔⒊霈F(xiàn)問題導(dǎo)致雙方中任何一方受到損失，中介都應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。

      如果購房者買的二手房確實(shí)暫時(shí)不能過戶，有什么辦法可以減少風(fēng)險(xiǎn)嗎？段富成說，房屋公證的法律效力很有限，但目前來講，除了直接過戶，并沒有什么很好的方法可以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。