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四合院買賣全攻略 [引言] 北京作為中國的歷史文化古都，至今保留了眾多神秘而寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，包括分布于舊城各處的舊四合院。為了保護北京明清舊城，加強對文物、古樹名木以及有保存價值的四合院、胡同等歷史建筑和遺址的保護，北京市政府于2002年2月制定了《北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》，緊接著又分別于2002年10月出臺了《北京歷史文化名城保護規(guī)劃》、于2003年制定了《北京皇城保護規(guī)劃》，對北京市的舊四合院做出了重點保護，針對各類四合院的不同情況提出了具體的保護要求。 鑒于北京歷史遺留四合院數(shù)量龐大，為了充分調(diào)動社會力量參與四合院的保護，北京市國土房管局和市地方稅務(wù)局于 2004年4月12日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》，規(guī)定“本市行政區(qū)域內(nèi)和符合國家及本市規(guī)定的其他省、區(qū)、市（包括香港、澳門和臺灣地區(qū)）的機關(guān)、企事業(yè)單位、社會組織和個人，以及其他境外企業(yè)、組織和個人（以下簡稱單位和個人），除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，均可購買四合院”，并在稅費和辦理程序上為舊四合院的買賣提供了方便。于是，北京四合院買賣市場立即活躍起來，尤其是港澳臺同胞及外國華人爭相購買北京的四合院。但舊四合院買賣作為一種特殊的二手房買賣，涉及較復(fù)雜的歷史遺留問題，在整個購買過程中存在較多的政策問題和法律障礙，加上四合院買賣往往涉及巨額的價款，尤其需要倍加小心。筆者在北京市出臺關(guān)于鼓勵個人和單位購買四合院政策之后有幸全程參與辦理了一項舊四合院買賣工作，現(xiàn)依據(jù)此次辦理的實踐對購買舊四合院的相關(guān)法律和政策問題進行分析總結(jié)，以期成為引玉之磚。 ［調(diào)查］ 工欲善其事，必先利其器。尤其是針對投入和風險都相對較高的四合院買賣而言，更應(yīng)做好事先的調(diào)查工作，包括對四合院現(xiàn)狀的實地考察和對四合院權(quán)屬的法律調(diào)查。 現(xiàn)場調(diào)查依據(jù)各購房人的不同要求會有不同的偏重，而且這亦非法律問題，這里不詳細說明。不過需要說明的是，北京舊四合院的市政配套設(shè)施一般比較落后，比如一般沒有市政排污管道，沒有天然氣管道，沒有有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)等，所以購房人在現(xiàn)場調(diào)查時，除了像一般二手房買賣那樣對四合院周邊的交通、綠化、環(huán)境、物業(yè)等加以注意外，還需特別留意排污、天然氣、電力、網(wǎng)絡(luò)等問題，以確定是否符合自己對生活品質(zhì)的要求。 現(xiàn)場調(diào)查中還需要特別注意該四合院所在的小區(qū)是否在拆遷范圍之內(nèi)，不過，如果能夠確定所購買的四合院在北京市政府劃定的歷史文化保護區(qū)內(nèi)，則基本上不會被拆遷。目前北京已經(jīng)劃定了40片歷史文化保護區(qū)，其中內(nèi)城有30片，在30片文保區(qū)內(nèi)的胡同，四合院一定會得到保護，沒有特殊情況不會列入拆遷范圍，所以單位和個人可以放心購買。另外，根據(jù)聯(lián)合國教科文組織的要求，市規(guī)劃委員會和文物局已初步確定了世界文化遺產(chǎn)故宮保護緩沖區(qū)的兩個備選方案，以控制故宮周邊環(huán)境。故宮緩沖區(qū)的胡同和四合院將被嚴格保護，并將逐步向緩沖區(qū)外疏導部分居民，降低緩沖區(qū)的居民密度，其被拆遷的可能性也非常小。 四合院的權(quán)屬調(diào)查是最重要也最復(fù)雜的一部分。在調(diào)查四合院權(quán)屬狀況時，要盡可能發(fā)現(xiàn)與四合院買賣有關(guān)的風險，在此基礎(chǔ)上尋求化解風險的途徑并最終決定是否繼續(xù)進行此交易。一般來說，調(diào)查四合院的權(quán)屬主要有如下幾個途徑：首先當然也是最重要的，就是審查產(chǎn)權(quán)證以及出售方的身份證明；其次，最好能夠與原產(chǎn)權(quán)人一起向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；最后，如果該四合院存在其他債權(quán)債務(wù)糾紛（包括抵押），還應(yīng)要求原產(chǎn)權(quán)人提供相關(guān)的合同以及合同履行狀況的證明材料等，不過這主要依賴于原產(chǎn)權(quán)人的誠信程度和配合，購買人自行調(diào)查的難度非常大。當然，上述調(diào)查程序可能由于時間或其他原因無法全部做到，不過無論如何，在正式談判并簽署買賣合同之前，一定要查驗四合院的產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn)權(quán)人的身份證明。 在上述權(quán)屬調(diào)查過程中，應(yīng)主要關(guān)注如下內(nèi)容： 1 關(guān)于四合院的產(chǎn)權(quán)人。由于歷史原因，目前北京四合院的產(chǎn)權(quán)狀況非常復(fù)雜，許多四合院均為各國家機關(guān)或事業(yè)單位所有，并長期出租給他人；或者為眾多產(chǎn)權(quán)人共同所有。所以，必須事先查詢并核實四合院的真正產(chǎn)權(quán)人是誰，其是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓該四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意轉(zhuǎn)讓該四合院等。 2 關(guān)于四合院轉(zhuǎn)讓的限制。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”上述規(guī)定對四合院轉(zhuǎn)讓同樣適用，故需要對四合院的權(quán)屬進行調(diào)查，核實其是否存在被查封、權(quán)屬不清等情形。尤其需要注意的是，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，臨時建筑的存在是有時間限制并且不可能取得產(chǎn)權(quán)證的，但由于我國歷史上房地產(chǎn)權(quán)屬管理不規(guī)范，不排除個別臨時建筑通過其他關(guān)系獲得產(chǎn)權(quán)證的可能性，但即使如此，這些臨時建筑仍然是無法辦理過戶手續(xù)的，故遇到歷史遺留的附屬建筑或不規(guī)范建筑，即使對方提供了產(chǎn)權(quán)證，為確保安全，最好能夠與產(chǎn)權(quán)人一起到房管局現(xiàn)場查詢核實。 3 關(guān)于該房產(chǎn)是否存在抵押或其他債權(quán)債務(wù)糾紛。如果四合院已經(jīng)被設(shè)定抵押，應(yīng)要求出售人限期解除抵押，同時在付款安排上考慮到解除抵押的時間，以防范風險。 [簽約] 在進行上述實地考察和權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，買賣雙方應(yīng)就買賣合同的具體事宜進行協(xié)商，并在此基礎(chǔ)上簽署買賣合同。關(guān)于四合院買賣合同的一般條款與二手房買賣沒有多大區(qū)別，這里不再贅敘，僅針對四合院買賣的特殊情況選其要點說明如下。至于交房時間、房產(chǎn)的質(zhì)量問題，由于買受人一般均要對四合院進行翻建，故而不像商品房買賣尤其是商品房預(yù)售那樣重要。 1 關(guān)于出賣方的承諾。正如上文所說，由于四合院的歷史遺留問題較多，而且其權(quán)屬狀況也非常復(fù)雜，在事先調(diào)查中并不能發(fā)現(xiàn)所有風險和問題，許多問題僅僅只能依據(jù)出賣人的承諾或保證，所以，在買賣合同中應(yīng)明確約定出賣人的上述承諾。另外，出賣人作為原產(chǎn)權(quán)人，一般更便于辦理拆遷、過戶前的測繪和評估、過戶之后翻建的規(guī)劃報批手續(xù)等，所以如果雙方協(xié)商一致由出賣人辦理上述手續(xù)的話，也應(yīng)在買賣合同中對此加以明確約定。當然，對上述約定應(yīng)嚴格規(guī)定相應(yīng)的違約責任或救濟措施。 2 關(guān)于購房款的支付。為了平衡買賣雙方的利益和風險，在付款安排上，建議在雙方簽署買賣合同的時候支付一部分定金，辦理過戶手續(xù)的時候支付部分購房款，其余大部分房價款應(yīng)在繳納契稅后取得新產(chǎn)權(quán)證的同時支付。需要說明的是，一般來說買賣雙方向房屋管理部門提交過戶申請資料后，雖然買賣雙方任何一方均無權(quán)要求撤回申請，但也并不表示雙方提交申請之后交易房產(chǎn)就肯定可以過戶，房屋管理部門接收申請時僅僅進行形式上的審查，之后會在內(nèi)部進行實質(zhì)審查以確定該交易是否符合法律規(guī)定的條件并最終確定是否辦理過戶。所以如果買受人在提交過戶申請的時候即支付大部分購房款，一旦房屋管理部門最終沒有批準過戶，買受人如何追回已付款將面臨較大風險。 3 關(guān)于土地出讓金及其他費用。由于北京舊四合院的土地一般不是通過出讓的方式取得的，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓該四合院的時候，應(yīng)補交土地出讓金。該土地出讓金的標準依據(jù)各地段狀況的不同而不同，最后由房管部門核準確定，這是一筆較高的費用，買賣雙方應(yīng)明確該費用由誰承擔并在買賣合同中明確約定。同時，四合院買賣過程中還會涉及到測繪費、評估費以及契稅等各種稅費，也應(yīng)在買賣合同中明確約定。 [手續(xù)及費用] 對于很少辦理房產(chǎn)買賣手續(xù)的人、尤其是對中國大陸情況不是特別了解的港澳同胞來說，整個辦理四合院買賣的手續(xù)以及涉及的稅費是相當復(fù)雜和繁瑣的，而實際情況也確實如此。 在北京不同的區(qū)縣，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)以及要求可能會有所不同，這里僅僅就辦理四合院買賣的主要手續(xù)說明如下。為防止雙方因準備資料不齊延誤辦理過戶時間，建議雙方事先到相關(guān)房屋管理部門確認需要提供的資料。 1 提交過戶申請之前的相關(guān)手續(xù)。首先需要辦理四合院面積的測繪并取得測繪報告，雖然現(xiàn)在一般的二手房買賣已經(jīng)不再硬性要求提供測繪報告，到鑒于四合院的情況特殊，目前北京市房管局仍要求提供過戶房產(chǎn)的測繪報告。其次，如果購房人是境外公司和個人（包括港澳臺人士，以及外商投資企業(yè)），還需要事先取得北京市建設(shè)項目涉外安全審查辦公室關(guān)于該轉(zhuǎn)讓行為的涉外安全審批文件。對此需要特別說明的是，依據(jù)該審查辦公室的內(nèi)部政策，若出讓的四合院距離黨政軍重要機關(guān)500米以內(nèi)，將很難獲得涉外安全審批。最后，還需要由國家認可的評估機構(gòu)就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的毛地價和樓面地價出具相應(yīng)的評估報告。 2 過戶申請。由于我國物權(quán)上實行登記要件主義，即房產(chǎn)的買賣只有在到房屋管理部門登記之后才發(fā)生物權(quán)變動的效力，所以，在準備好上述材料之后，雙方應(yīng)及時帶上買賣合同和有關(guān)資料一起到四合院所在區(qū)縣的房屋管理部門辦理過戶申請并提交相關(guān)資料。需要注意的是，如果購買方是港澳公司并委托大陸的公司或個人辦理過戶申請的話，除了按照一般公司購買房產(chǎn)的要求提供公司董事會決議、公司商業(yè)登記證及授權(quán)書等資料外，還需將上述資料提供給司法部指定的香港律師辦理公證手續(xù)，另外，雖然香港公司行為以法人簽字為準，但目前北京許多區(qū)縣的房屋管理部門還要求在相關(guān)文件上加蓋買受人單位公章。 3 領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。辦理過戶申請并提交完整的資料之后，房屋管理部門即對此進行審查，審查通過后通知買受人繳納契稅；同時參照專業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告組織專家對土地出讓金的標準進行評估論證并通知買賣雙方繳納土地出讓金。買受人在交納上述稅費之后，就可以取得產(chǎn)權(quán)人為自己的產(chǎn)權(quán)證。至此，整個四合院買賣過程基本完成。 另一方面，在辦理四合院買賣過程中，還會涉及到各種稅費。上文已經(jīng)零零散散提到一些，這里將主要稅費加以歸類總結(jié)如下： 1） 印花稅：為轉(zhuǎn)讓價款的萬分之五，由買賣雙方分別繳納； 2） 契稅：一般為轉(zhuǎn)讓價款的百分之三。個人購買四合院，符合普通住宅標準的（普通住宅標準是指價格低于去年平均房價兩倍的住宅，即單價在9432元以下的屬普通住宅），暫享受“減半征收契稅”的優(yōu)惠政策，但單位購買四合院不享受此項稅收優(yōu)惠。 3） 測繪費用：目前測繪收費已經(jīng)由行政性收費改為經(jīng)營性收費，買受人可以自由選擇國家認可的測繪單位辦理測繪，測繪費用參照國家標準確定。一般測繪費不會很高。 4） 評估費用：依據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》，房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。具體收費標準如下
檔 次 標的總額（萬元） 累進計費率‰ 此標準執(zhí)行中可適當下浮，但下浮幅度不超過20％。 |
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